Как выбрать и купить квартиру в новостройке

В этой статье мы рассмотрим основные аспекты, на которые нужно обратить внимание при выборе и покупке квартиры в новостройке. Эти рекомендации помогут вам сделать правильный выбор и обезопасить свои инвестиции.

Анализ рынка недвижимости

Прежде всего нужно сделать тщательный анализ рынка первичной недвижимости, изучить максимальное количество вариантов, сравнить цены, планировки и местоположение объектов у разных застройщиков. Это поможет вам понять динамику цен и выбрать наиболее подходящие для себя варианты. Выгодное расположение, близость к транспортным развязкам, развитая внешняя и внутренняя инфраструктура, красивый вид из окна, современные технологии строительства, удачная планировка — все эти характеристики существенно влияют на цену квартиры. Определите важные для вас параметры и исходя из них составьте список подходящих вам новостроек. После этого можно преступать к проверке надежности застройщика.

Выбор надежной строительной компании

Узнайте как можно больше о застройщике: сколько лет он на рынке, опыт строительства и сдачи в эксплуатацию других объектов. Ознакомьтесь с отзывами других инвесторов и владельцев квартир в уже сданных жилых комплексах. Эту информацию вы можете найти на официальном сайте застройщика, в социальных сетях и на тематических форумах. Но будьте внимательны и учитывайте только те, которые подкреплены документами, фотографиями и заключением специалистов. Также проверить репутацию застройщика можно с помощью следующих интернет-ресурсов:

• Сайт Государственной архитектурно-строительной инспекции. Здесь можно ознакомиться с информацией об объекте и со списком документов, которые выдали строительной компании.
• На сайте Министерства юстиции Украины можно получить информацию о частных предпринимателях и юридических лицах.
• Государственный реестр имущественных прав на недвижимое имущество предоставляет информацию о собственнике и назначении земельного участка.
• В Реестре судебных решений содержится информация об имущественных спорах и банкротстве компаний.
• Публичная кадастровая карта поможет узнать собственника или арендатора земельного участка, целевое назначение и кадастровый номер.
• На сайте Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам предоставлен список и подробный отчет по каждой проблемной и незаконно производимой стройке, застройщиках, замешанных в скандалах.

Подтвердив благонадежность застройщика с помощью предложенных ресурсов можно переходить к изучению разрешительной документации.

Проверка разрешительной документации

Разрешительная документация размещается на официальном сайте застройщика или скан-копии всех документов можно получить в отделе продаж. Если вам отказываются предоставить полный пакет документов — это тревожный знак, и от услуг такого застройщика лучше отказаться. Вас должны заинтересовать следующие документы:

• Лицензия, подтверждающая право компании осуществлять строительные работы.
• Правоустанавливающие документы на землю. Обратите внимание на сроки аренды и целевое назначение участка. Если земля у застройщика в собственности, в отделе продаж вам предоставят выписку из Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество. Если участок в аренде, вам предъявят договор аренды.
• Срок действия аренды должен заканчиваться позже, чем срок сдачи дома в эксплуатацию, заявленный строительной компанией. Целевым назначением участка должно быть строительство многоквартирного дома.
• Разрешение на строительство или зарегистрированная декларация о начале строительных работ (зависит от класса последствий).
• Проект здания, экспертиза этого проекта.
• Технические условия на подключение дома к коммуникациям.

Внимательно изучите полученные копии документов и проверьте их подлинность с помощью указанных выше государственных ресурсов.

Оформление квартиры в новостройке

На первичном рынке недвижимости Украины существуют разные форматы договоров на покупку квартиры в строящемся ЖК, все они зависят от механизма инвестирования, которую предлагает застройщик. Типы договоров:

• Договор об участи в Фонде финансирования строительства.
• Договор о приобретении сертификатов Фонда операций с недвижимостью.
• Договор паевого участия в кооперативе.
• Договор купли-продажи облигаций.
• Договор купли-продажи дериватива.
• Договор купли продажи имущественных прав.
• Инвестиционный договор.
• Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (имущественные права на него)
• Форвардные контракты.

Несмотря на то, что оформление сделки будет существенно отличаться в зависимости от схемы финансирования, существует несколько ключевых пунктов, которые должны присутствовать в любом договоре и обезопасят ваши инвестиции. В договоре должны быть прописаны:

• Реквизиты и паспортные данные.
• Правоустанавливающие документы на землю.
• Разрешение на проведение строительных работ.
• Описание всех характеристик вашей будущей квартиры (адрес дома, этаж, номер квартиры, общая и жилая площадь квартиры, комплектация).
• Цена за один м² и общая стоимость будущей квартиры.
• Четко прописана сумма при 100%-ой оплате или размер периодических фиксированных взносов при оплате в рассрочку.
• Сроки введения объекта в эксплуатацию.
• Условия и порядок передачи квартиры в собственность Покупателю.
• Условия расторжения договора и взаимные компенсации.

Перед подписанием договора стоит обратиться к независимому юристу. Он проверит документы застройщика, сам договор и предоставит отчет о законности и рисках данной сделки.

Процесс оплаты недвижимости на первичном рынке

Если условия договора устраивают обе стороны, можно переходить к оплате. Расчет осуществлять можно через банк в безналичной форме или наличными при соблюдении ограничений, предусмотренных законом Украины. Если квартира приобретается в ипотеку, нужно дополнительно заключить договор кредитования с банком. Важно учесть, что Покупателю необходимо будет пройти финмониторинг для проверки легальности денежных средств.

Процедура приема квартиры

После ввода ЖК в эксплуатацию при приеме квартиры должен присутствовать представитель строительной компании и все владельцы квартиры. Обязательно проверьте по договору все пункты, которые застройщик должен был выполнить в вашей квартире. Если в процессе осмотра выявлены какие-нибудь недостатки, составляется дефектный акт, в котором все они указываются. Поcле устранения недочетов вы повторно осматриваете квартиру, и если вас все устраивает, подписываете акт приема-передачи. После подписания акта вам необходимо зарегистрировать право собственности на квартиру. И только после этого вы становитесь счастливым обладателем квартиры в новостройке.