Як вибрати і купити квартиру в новобудові
У цій статті ми розглянемо основні аспекти, на які потрібно звернути увагу при виборі та купівлі квартири в новобудові. Ці рекомендації допоможуть вам зробити правильний вибір і убезпечити свої інвестиції.
Аналіз ринку нерухомості
Перш за все, потрібно зробити ретельний аналіз ринку первинної нерухомості, вивчити якомога більше варіантів, порівняти ціни, планування і розташування об'єктів у різних забудовників. Це допоможе вам зрозуміти динаміку цін і обрати найбільш підходящі для себе варіанти. Вигідне розташування, близькість до транспортних розв'язок, розвинена зовнішня і внутрішня інфраструктура, гарний вид з вікна, сучасні технології будівництва, вдале планування — всі ці характеристики суттєво впливають на ціну квартири. Визначте важливі для вас параметри і виходячи з них складіть список потрібних вам новобудов. Після цього можна приступати до перевірки надійності забудовника.
Вибір надійної будівельної компанії
Дізнайтеся якомога більше про забудовника: скільки років він на ринку, досвід будівництва і здачі в експлуатацію інших об'єктів. Ознайомтеся з відгуками інших інвесторів і власників квартир у вже зданих житлових комплексах. Цю інформацію ви можете знайти на офіційному сайті забудовника, в соціальних мережах і на тематичних форумах. Але будьте уважні і враховуйте тільки ті, які підкріплені документами, фотографіями та висновками фахівців. Також перевірити репутацію забудовника можна за допомогою наступних інтернет-ресурсів:
- Сайт Державної архітектурно-будівельної інспекції. Тут можна ознайомитися з інформацією про об'єкт і зі списком документів, які видали будівельної компанії.
- На сайті Міністерства юстиції України можна отримати інформацію про приватних підприємців і юридичних осіб.
- Державний реєстр майнових прав на нерухоме майно надає інформацію про власника і призначення земельної ділянки.
- У Реєстрі судових рішень міститься інформація про майнові спори і банкрутство підприємств.
- Публічна кадастрова карта допоможе дізнатися про власника або орендаря земельної ділянки, цільове призначення та кадастровий номер.
- На сайті Асоціації допомоги постраждалим інвесторам надано список і докладний звіт по кожній проблемній і незаконній будівлі, про забудовників, замішаних в скандалах.
- Підтвердивши благонадійність забудовника за допомогою запропонованих ресурсів можна переходити до вивчення дозвільної документації.
Перевірка дозвільної документації
Дозвільна документація розміщується на офіційному сайті забудовника або скан-копії всіх документів можна отримати у відділі продажів. Якщо вам відмовляються надати повний пакет документів - це тривожний знак, і від послуг такого забудовника краще відмовитися. Вас повинні зацікавити наступні документи:
- Ліцензія, що підтверджує право компанії здійснювати будівельні роботи.
- Правовстановлюючі документи на землю. Зверніть увагу на терміни оренди і цільове призначення ділянки. Якщо земля у забудовника в власності, у відділі продажів вам нададуть виписку з Державного реєстру майнових прав на нерухоме майно. Якщо ділянку в оренду, вам пред'являть договір оренди.
- Термін дії оренди повинен закінчуватися пізніше, ніж термін здачі будинку в експлуатацію, заявлений будівельною компанією. Цільовим призначенням ділянки має бути будівництво багатоквартирного будинку.
- Дозвіл на будівництво або зареєстрована декларація про початок будівельних робіт (залежить від класу наслідків).
- Проект будівлі, експертиза цього проекту.
- Технічні умови на підключення будинку до комунікацій.
Уважно вивчіть отримані копії документів і перевірте їх достовірність за допомогою зазначених вище державних ресурсів.
Оформлення квартири в новобудові
На первинному ринку нерухомості України існують різні формати договорів на покупку квартири в споруджуваному ЖК, всі вони залежать від механізму інвестування, яку пропонує забудовник. Типи договорів:
- Договір про участь у Фонді фінансування будівництва.
- Договір про придбання сертифікатів Фонду операцій з нерухомістю.
- Договір пайової участі в кооперативі.
- Договір купівлі-продажу облігацій.
- Договір купівлі-продажу деривативу.
- Договір купівлі продажу майнових прав.
- Інвестиційний договір.
- Попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна (майнових прав на нього)
- Форвардні контракти.
Незважаючи на те, що оформлення угоди буде істотно відрізнятися в залежності від схеми фінансування, існує кілька ключових пунктів, які повинні бути присутніми в будь-якому договорі і убезпечать ваші інвестиції. У договорі повинні бути прописані:
- Реквізити та паспортні дані.
- Правовстановлюючі документи на землю.
- Дозвіл на проведення будівельних робіт.
- Опис всіх характеристик вашої майбутньої квартири (адреса будинку, поверх, номер квартири, загальна і житлова площа квартири, комплектація).
- Ціна за один м² і загальна вартість майбутньої квартири.
- Чітко прописана сума при 100%-ій оплаті або розмір періодичних фіксованих внесків при оплаті в розстрочку.
- Терміни введення об'єкта в експлуатацію.
- Умови та порядок передачі квартири у власність Покупцеві.
- Умови розірвання договору та взаємні компенсації.
Перед підписанням договору варто звернутися до незалежного юриста. Він перевірить документи забудовника, сам договір і надасть звіт про законність і ризики даної угоди.
Процес оплати нерухомості на первинному ринку
Якщо умови договору влаштовують обидві сторони, можна переходити до оплати. Розрахунок здійснювати можна через банк в безготівковій формі або готівкою при дотриманні обмежень, передбачених законом України. Якщо квартира купується в іпотеку, потрібно додатково укласти договір кредитування з банком. Важливо врахувати, що Покупцеві необхідно буде пройти фінмоніторинг для перевірки легальності коштів.
Процедура прийому квартири
Після введення ЖК в експлуатацію при прийомі квартири повинен бути присутнім представник будівельної компанії і всі власники квартири. Обов'язково перевірте за договором всі пункти, які забудовник повинен був виконати у вашій квартирі. Якщо в процесі огляду виявлено якісь недоліки, складається дефектний акт, в якому всі вони вказуються. Після усунення недоліків ви повторно оглядаєте квартиру, і якщо вас все влаштовує, підписуєте акт прийому-передачі. Після підписання акту вам необхідно зареєструвати право власності на квартиру. І тільки після цього ви стаєте щасливим власником квартири в новобудові.